מה מייחד הליך פירוק שיתוף בין יורשים? במצב בו ישנם מספר בעלי זכויות על אותם מקרקעין, הרי שכל בעלי הזכויות הינם בעלים במשותף של אותם מקרקעין ולכן לא יתאפשר פירוק שיתוף ללא הסכמה. המשמעות היא שכל ההחלטות הנוגעות לאותם מקרקעין צריכות להתקבל באופן משותף על ידי כלל הבעלים, ובהתאם לכך, גם הזכויות הצומחות מהבעלות על המקרקעין הינן זכויות משותפות.
אבל מה קורה כאשר רוצים לפרק את השיתוף? לא חסרות סיבות לפירוק שיתוף – למשל, אם אחד מהשותפים מונע משותף אחד לעשות שימוש במקרקעין או להנות מהם, כשאחד הצדדים אינו רואה עוד תועלת בהחזקת חלקו במקרקעין, או שאחד השותפים זקוק לסכום כסף ובשל כך מעוניין במכירה, ואלה רק מקצתן של הסיבות.
כל עוד כלל השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, פירוק השיתוף יעשה בהליך קצר לרוב ובדרך של מכירת הזכויות של השותף המעוניין בפירוק, לאחד השותפים האחרים או לצד ג' המוסכם על השותפים הנותרים. ברור אפוא, כי האתגרים מתחילים כאשר אין הסכמה של יתר השותפים לבקשת הפירוק, ואז יש לבצע הליך של פירוק שיתוף ללא הסכמה.
חשוב לציין, כי אין כל רלוונטיות לאחוז הבעלות של מבקש הפירוק במקרקעין, ולכן על פי דיני הקניין של מדינת ישראל, גם שותף המחזיק בבעלותו 5% מהמקרקעין יכול לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין.
באילו מקרים יבוצע פירוק שיתוף ללא הסכמה?
ישנן סיטואציות רבות ומגוונות בהן יבוצע פירוק שיתוף ללא הסכמה. לדוגמא, במקרה בו שלושה אחים יורשים דירה מהוריהם, הם יהפכו אוטומטית לשותפים במקרקעין, ובמקרה זה – דירה.
ישנן סיטואציות בהן האחים אינם מסתדרים אחד עם השני, או אין ביניהם קשר. לעיתים תהיה ביניהם הסכמה לגבי השימוש במקרקעין – האם למכור או להשכיר? אולי שימוש במגורים לטובת אחד האחים השותפים? ולעיתים פשוט אח אחד אינו מעוניין בשותפות עם יתר האחים מסיבותיו שלו ומעוניין לפרקה גם אם האחים האחרים דווקא כן מעוניינים להמשיך בה.
פירוק שיתוף ללא הסכמה יכול להתבצע גם במצב בו מספר אחים ירשו דירה מהוריהם ומלבד הדירה ההורים הותירו אחריהם חובות וכעת נדרשת מכירת הדירה לצורך כיסוי החובות. יחד עם זאת לא מושגת הסכמה מלאה של כלל היורשים לסכום המכירה מכיוון שאחד השותפים מעוניין לקנות את יתר החלקים בדירה במחיר נמוך ממחיר השוק.
בכל אחד מן התרחישים המתוארים, ובתרחישים נוספים רבים, ייתכן ולא תהיה ברירה אלא לפנות להליך של הגשת תביעה לפירוק שיתוף ללא הסכמה.
חשוב לדעת, כי ניתן להסדיר מבעוד מועד את מערכת היחסים בין השותפים באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין. הסכם בתחילת דרכה של השותפות, כאשר כל הצדדים מצויים בהבנות ומגויסים לטובת השותפות, יכול לסייע ולחסוך מחלוקות רבות שעשויות להתעורר בין השותפים בהמשך הדרך.
יחד עם זאת בעלי נכסים רבים מקיימים שיתוף גם ללא הסכם, ולכן במקרים מסוג זה לרוב יבוצע במקרקעין פירוק שיתוף ללא הסכמה, זאת מאחר שלא קיים מנגנון המסדיר את אופן פירוק השיתוף.
כיצד מפרקים שותפות במקרקעין? מה משמעותה של הזכות לפירוק שיתוף?
על פי הוראות הקבועות בחוק המקרקעין ישנן מספר דרכים לפרק שותפות במקרקעין.
הדרך הראשונה היא פירוק בהסכמה. לעיתים הצדדים יגיעו להסכמות בנוגע לחלוקת המקרקעין ואופן מכירתם. כאשר ישנם מצבים, בהם הצדדים יגיעו להסכמות לאחר שתוגש תביעת פירוק וממש במעמד הדיון בבית המשפט.
יחד עם זאת, יש לזכור כי לאחר הגשת תביעה לפירוק שיתוף הן מגיש התביעה והן שאר השותפים מאבדים את השליטה על אופן ביצוע הפירוק והסמכות הבלעדית לביצוע הפירוק מועברת לבית המשפט, אשר לרוב יבצע את הפירוק באחת מן הדרכים הבאות:
- חלוקה בעין – הדרך המועדפת על בית המשפט לחלוקת המקרקעין, מדברת על חלוקה פיזית של המקרקעין, ככל והדבר אפשרי (כמו למשל חלוקה ליחידות דיור).
- מכירת המקרקעין – במקרה שלא ניתן לבצע חלוקה בעין, יפורק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת כספי המכירה בין השותפים. מכירת המקרקעין תבוצע לרוב בהליך כינוס נכסים, לכל המרבה במחיר.
במהלך הליך תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, בית המשפט יביא בחשבון את ההפסד של הצדדים כתוצאה ממכירת המקרקעין ללא הסכמה, וכן שיקולים ונתונים נוספים, כמו למשל ערך סנטימנטלי למקרקעין וכו'.
איזו ערכאה משפטית דנה בהליך הפירוק?
הליך של פירוק שיתוף במקרקעין ללא הסכמה מתבצע באמצעות הגשת תביעה לפירוק שיתוף לבית משפט השלום באזור בו נמצאים המקרקעין, זאת ללא קשר לשווים. עם זאת, כאשר מדובר בפירוק שיתוף בין בני משפחה המסוכסכים האחד עם השני, תוגש הבקשה לבית המשפט לענייני משפחה, גם היא ללא קשר לשווי הנכס. לאחר הדיון, בית המשפט לרוב ייתן צו לפירוק השיתוף בדרכים שיקבע.
ניתן לפנות להליך של ערעור על פסק דין בהתאם להחלטה אשר תינתן. משרד עורכי דין גל חסון מתמחה בפירוקי שותפות ובעריכת הסכמי שיתוף וילווה אתכם תוך מתן שירות משפטי מקצועי.
אם אתם מעוניינים לברר כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין והאם לפירוק שיתוף במקרקעין עלויות גבוהות, צרו עימנו קשר ונסייע לכם בכל.
ערכתי הסכם שיתוף במקרקעין, האם הדבר מונע הגשת בקשה לפירוק שיתוף ללא הסכמה לבית המשפט?
במרבית הסכמי שיתוף המקרקעין מצוי סעיף אשר קובע כי השותפים לא יוכלו להגיש בקשה לפירוק השיתוף. אולם, על פי הוראות חוק המקרקעין, גם אם אכן חל סעיף כזה בהסכם השיתוף, ניתן להורות על פירוק השיתוף במקרקעין אם חלפו שלוש שנים מעריכת הסכם השיתוף.
האם כל נכס ניתן לפירוק?
על אף משקל הבכורה שנוהגים בתי המשפט לתת לעיקרון הבעלות הנפרדת כפתרון לבקשת פירוק הבעלות המשותפת בנכס, יש לקחת בחשבון כי ישנם נכסים מסוימים אשר דווקא בית המשפט יעדיף שיישארו בבעלות משותפת, כמו למשל שביל גישה למספר נכסים או חלקים מסוימים בבתים משותפים.
מהי חשיבותו של עו"ד פירוק שיתוף?
עורך דין פירוק שיתוף זה יוודא כי כל אחד מהשותפים יקבל את החלק המגיע לו מהשותפות על פי דין, וכי אין בפירוק השיתוף כדי לפגוע או לגרוע מזכויותיו של מי מהשותפים.
אין במידע שנימסר במדריך/כתבה/ מאמר המפורסם באמצעות חסון גל – עורכי דין, אשר ניתן כשירות וולונטרי לציבור, כדי לשמש או להיחשב כייעוץ משפטי ו/או המלצה משפטית ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד בעל מומחיות, ניסיון ו/או ידע בתחום המשפטי הרלוונטי ואין להסתמך על המידע בכל צורה שהיא. יובהר כי כל פעולה שתעשה על פי המידע הנאמר ו/או המוצג הינה על אחריות הגולש/המשתמש באתר בלבד ולא יהא באילו כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח בין הגולש/המשתמש וחסון גל עורכי דין ו/או מי מטעמם בין במישרין ובין בעקיפין וחסון גל עורכי דין ו/או מי מטעמם, אינם אחראים בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המוצג ו/או הנאמר באתר
