צ'ק ליסט לרכישת דירה

צ'ק ליסט רכישת דירה – כל הבדיקות שחייבים לבצע לפני חתימה על חוזה

רכישת דירה – מקבלן או מיד שנייה, היא אחת העסקאות המשמעותיות והמורכבות בחייו של אדם. במדריך זה תמצאו צ'ק ליסט מפורט לרכישת דירה, הכולל את כל הבדיקות המשפטיות והמעשיות שחובה לבצע לפני חתימה על חוזה מכר, כדי להימנע מטעויות יקרות ולבצע עסקה בטוחה.

חשיבות הליווי המשפטי ולמה בעצם יש משמעות בהתקשרות עם עורך דין מקרקעין?

רכישת דירה נתפסת אצל רבים כעסקה שמסתכמת בחתימה על הסכם המכר, ביצוע התשלומים וקבלת הדירה, אבל בפועל, מדובר בעסקה משפטית ומסחרית, מורכבת שחובה שתעשה בכתב ותסתיים ברישום.

עורך דין נדל"ן, שמכיר את המטריה המשפטית יסייע לרוכש הדירה בשלושה מישורים עיקריים:

1. ביצוע בדיקות משפטיות ביחס לנכס הנמכר ובין היתר יבחן את היתר הבניה, שעבודים, חריגות בנייה, היטלים, תוכניות בניין – עיר, מיסים וכו'.
2. ניהול סיכונים – איתור "מלכודות" בהסכם המכר ושמירה על זכויות הקונה.
3. ליווי בכל שלבי העסקה עד רישום הזכויות על שם הרוכש.

רכישת דירה מקבלן – יד ראשונה

בדיקת רקע, אמינות וקיום היתר בנייה

לפני רכישת דירה מקבלן חשוב לבדוק:

שמדובר בחברה אמינה, רשומה בפנקס הקבלנים.

שהיתר הבניה שניתן לחברה בתוקף.

שהחברה רשומה כבעלת הזכויות בקרקע ובמקרה של התחדשות עירונית שרשומות לטובת החברה  הערות אזהרה בטאבו.

שסביבת הדירה כפי שמוצגת במסמכי החברה תואמת את תוכנית בניין העיר- האם בסביבה העתידית יסללו כבישים מהירים, מבני ציבור, בנייה צפופה וכו'.

האם לחברה ניסיון קבלני בפרויקטים דומים.

האם קיים ליווי בנקאי סגור לפרויקט.

בנוסף יש  לבצע בדיקת מפרט טכני ואת תוכניות הדירה הנרכשת

המפרט והתוכניות הם המסמכים שמגדירים בדיוק מה תקבלו. מה שלא כתוב – לא קיים!

לכן מומלץ לבצע קריאה מלאה ויסודית של המפרט הטכני

להבין את גודל השטחים, המידות, כיווני אוויר, ואת עלויות תוספות ושדרוגים.

לבחון את התאמת תכנית הדירה להיתר הבנייה

להבין את מיקום החנייה / מחסן במסמכים רשמיים

בטוחות לרוכש דירה- ערבות חוק מכר וליווי בנקאי

ברכישת דירה מקבלן ישי לוודא שכל תשלום נעשה בכפוף לקבלת בטוחה חוקית – לרוב יהיה מדובר בערבות חוק מכר – הערבות מגנה על כספי רוכש הדירה במקרה של קריסת חברת הבניה או במצב של עיכוב בפרויקט.

לכן כל התשלומים צריכים לעשות באמצעות פנקס שוברים קבלת ערבות חוק מכר לכל תשלום

חשוב לוודא שהתשלומים מועברים אך ורק דרך חשבון ליווי בנקאי סגור.

יש לקרוא ולהבין את נוסח הערבות.

יש לקבל אישור יתרת ליווי בכל שלב של הפרויקט.

לוחות זמנים ומועדי מסירה

החוק מגדיר פיצויים ברורים במקרה של איחור מסירת דירה שנרכשה מקבלן. יחד עם זאת חשוב לוודא שהקבלן לא מוסיף סעיפים שפוגעים בזכויותיכם בכל הקשור לאיחור במסירה.

לכן יש לוודא מספר נקודות עיקריות:

שנרשם מועד מסירה מדויק בהסכם המכר.

שמופיע מהו בחוזה שהפיצוי במקרה של איחור במסירה יהיה לפי חוק מכר.

לעמוד על ניסוח נכון של גורמי כוח עליון וחריגים ביחס לאיחור במסירה

לקבל התחייבות ללוח זמנים לסיום עבודות הפיתוח.

רישום זכויות הדירה

בחלק מהפרויקטים, רישום הזכויות מתבצע אחרי מסירת הדירה, לכן חשוב לוודא כי קיים לוח זמנים ברור ומפורט להשלמת הרישום – זכרו עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום.

לאחר מסירת הדירה הקבלן יבצע רישום של הדירות, על מנת לוודא שההליך אכן מבוצע באפשרותכם לפנות לקבלן ובמקרים בהם לא תזכו למענה  ניתן לברר זאת על ידי פניה ללשכת רישום המקרקעין- טאבו / רשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת.

כמו כן, חשוב לוודא שבהסכם המכר תופיע התחייבות ברורה של הקבלן לרישום בבניין כבית משותף.

זכרו

בעסקת מכר יד ראשונה, הרוכש קונה את הדירה "על הנייר", כאשר הדירה עדיין בתהליכי בניה ולכן הרוכש נאלץ להסתמך על תוכניות, מפרטים והבטחות של הקבלן. מכאן שיש צורך מוגבר בבדיקת היתר הבנייה, אמינות החברה, בטוחות כספיות (כמו ערבות חוק מכר) ולוחות זמנים למסירה.

לעומת זאת, בעסקת יד שנייה, הדירה הנרכשת כבר קיימת ולכן יש לבדוק את מצבה הפיזי, הרישומי והמשפטי באופן מלא ומדויק- כאן עלולים להתגלות הליקויים והחריגות.

גם מצבו המשפטי של המוכר יכול להשפיע על העסקה- וכן חשוב לוודא שאין לו שעבודים, חובות והליכים משפטיים בקשר עם הדירה.

רכישת דירת יד שנייה

בדיקת הזכויות בטאבו אחת הבדיקות החשובות ביותר!

הבדיקה הראשונה אותה מבצע עו"ד מקרקעין טרם כניסה לעסקת מכר, היא בדיקת רישום הדירה באמצעות עיון בנסח טאבו מה שיחשוף מידע רב על הדירה ובין היתר, סוג הבעלות, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה ויחס בין הרכוש המשותף לבעלות הפרטית.

נסח הטאבו הוא ת"ז של הדירה ובו מופיעים הפרטים הבאים:

על שם מי רשומה הבעלות בדירה

מה גובה המשכנתא הרושמה

האם יש עיקולים או שעבודים על הנכס

הערות אזהרה – האם קיימת לטובת מישהו שהוא אינו המוכר

התאמת הצמדות רשומות למצב בפועל

הערות תכנון או צווי הריסה ביחס לדירה

בדיקת מצב הנכס – ליקויים, חריגות בנייה, תשתיות

בנוסף טרם ההתקשרות בעסקה וכניסה למשא ומתן משפטי, בדיוק כמו שלוקחים רכב לבדיקה מומלץ לבצע בדק בית מקצועי לדירה שיכול לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמנוע סיבוכים מיותרים לטווח הארוך.

בדק בית יבוצע על ידי מהנדס בניה ויכלול לרוב:

בדיקה הנדסית מלאה של הדירה

בדיקת תשתיות ומערכות הדירה חשמל / אינסטלציה / תקשורת

ביצוע בדק בית יעזור למנוע מחלוקות עתידיות, ויביא מצב של ציון הליקויים בהסכם המכר וקביעת מנגנון התחייבות לתיקונם ולעיתים אף יביא להפחתת מחיר הדירה.

אישורים וחובות מול העירייה

בנוסף טרם החתימה על הסכם רכישת דירה יש לוודא שאין חובות ארנונה או תיקים פתוחים במחלקת ההנדסה של העירייה.

קיומם של חובות ארנונה ו/או חריגות בניה בדירה עשוי לעקב קבלת אישור עירייה לטאבו מגופים אלה שהינם הכרכיים להשלמת העסקה ורישומה על שמכם

עורך דין מקרקעין יבצע:

בדיקת תיק בניין של הדירה

יברר אם יש תיקים פתוחים במחלקת האכיפה והפיקוח ביחס לחריגות/ דרישות הסדרה

בדיקת משכנתא של המוכר ובדיקת מנגנון תשלום

במידה וקיימת משכנתא על הדירה הנמכרת, עורך הדין דואג למנגנונים אשר יביאו להסרתה בצורה בטוחה בכפוף ובהתאם לביצוע תשלומי התמורה.

טרם החתימה עורך דין מקרקעין ידרוש לקבל:

מכתב כוונות המעיד כי הבנק נכון להסיר את המשכנתא של המוכר ובאיזה תנאים הוא יעשה זאת

ידרוש שתשלומי התמורה יועברו ישירות לבנק הממשכן לצורך סילוק המשכנתא

יקבע מנגנוני תמורה בטוחים ובסכומים שתואמים את סילוק המשכנתא

יקבעו מנגנונים לפיהם רק לאחר השעבודים יועברו כספי התמורה הנוספים לידיו של המוכר

ניסוח חוזה מכר נכון ומגן על ידי עורך דין רכישת דירה

חוזה יד שנייה הוא לא חוזה אחיד – מדובר בחוזה שנתפר בהתאם לסוג העסקה ולכן הוא פתוח למשא ומתן, ומכאן שיש לשים לב למספר דברים:

• הצהרות מוכר וקונה מפורטות ונכונות
• מצב הנכס בחתימת החוזה- AS IS או עם התחייבויות
• לוחות זמנים לתשלום ומסירה שתואמות את לסוג העסקה
• פיצויים מוסכמים בחוזה במקרה של הפרה בסכומים הגיוניים וברורים

מיסוי מקרקעין ועלויות נוספות

אחד הדברים החשובים ביותר להם יש לתת תשומת לב ראויה הוא מס רכישה ומס שבח, לכן יש לבצע סימולציית במחשבוני מס מראש ובטרם התקדמות לשלב העברת טיוטות הסכם מכר, במטרה למנוע הפתעות לא מתוכננות שיכולות להאמיר למאות אלפי שקלים

לסיכום

עסקת מקרקעין טומנת בחובה סיכונים רבים. עסקת רכישת דירה מקבלן מחייבת פיקוח הדוק על ההתחייבויות העתידיות של הקבלן, בעוד שעסקת יד שנייה מחייבת מעבר יסודי על העבר של הנכס והמוכר.

בשני המקרים, ליווי של עורך דין נדל"ן מקצועי הוא מה שיאזן, יאתר וינטרל את הסיכונים. ליווי נכון ומדויק יאפשר לרוכש לבצע עסקה בטוחה, מושכלת ושקטה לכל אורך הדרך, עד לקבלת המפתח ורישום הזכויות.

אין במידע שנמסר במדריך/כתבה/ מאמר המפורסם באמצעות חסון גל – עורכי דין, אשר ניתן כשירות וולונטרי לציבור, כדי לשמש או להיחשב כייעוץ משפטי ו/או המלצה משפטית ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד בעל מומחיות, ניסיון ו/או ידע בתחום המשפטי הרלוונטי ואין להסתמך על המידע בכל צורה שהיא. יובהר כי כל פעולה שתעשה על פי המידע הנאמר ו/או המוצג הינה על אחריות הגולש/המשתמש באתר בלבד ולא יהא באילו כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח בין הגולש/המשתמש וחסון גל עורכי דין ו/או מי מטעמם בין במישרין ובין בעקיפין וחסון גל עורכי דין ו/או מי מטעמם, אינם אחראים בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המוצג ו/או הנאמר באתר.