רכישת דירה או נכס מקרקעין היא אחת העסקאות המשמעותיות והמרוכבות ביותר בחייו של אדם. מעבר למחיר הנכס עצמו, עסקת מקרקעין כוללת שורה של הוצאות נלוות, ובראשון מס רכישה, מס שעשוי להגיע לסכומים גבוהים ולהשפיע באופן ישיר על כדאיות העסקה ותכנון התקציב.
במאמר זה נסקור מהו מס רכישה, כיצד מחשבים אותו, מי חייב בתשלומו, אילו הקלות ופטורים קיימים, ומה חשוב לדעת לפני חתימה על הסכם מכר – הכל בהתאמה למצב המשפטי והפרקטיקה הנהוגה כיום.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) והוא חל על מגוון רחב של נכסים: דירות מגורים, מגרשים, נכסים מסחריים, חנויות, משרדים, קרקעות ובניינים
גובה מס הרכישה נגזר משווי העסקה במועד הרכישה, ומשתנה בהתאם לסוג הנכס, ייעודו, וזהות הרוכש, לרבות השאלה האם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת.
מהו "שווי המכירה" לצורך מס רכישה?
שווי המכירה הוא הסכום שנקבע בהסכם המכר כתמורה עבור הנכס, ככלל, זהו הסכום שישמש בסיס לחישוב מס הרכישה.
כאשר התמורה נקובה במטבע זר, כגון דולר או אירו, שווי הרכישה יומר לשקלים בהתאם לשער המטבע ביום חתימת ההסכם. במקרים מסוימים, רשות המיסים רשאית לבחון האם השווי החוזי משקף את שווי השוק האמיתי של הנכס.
איך מחשבים מס רכישה?
נכסים שאינם דירת מגורים
ברכישת נכסים שאינם דירת מגורים, כגון מגרשים, חנויות, משרדים, או דירות המיועדות לשימוש עסקי, חל מס רכישה בשיעור קבוע של 6% משווי הרכישה, ללא מדרגות מס.
רכישת דירת מגורים
ברכישת דירת מגורים, חישוב מס הרכישה תלוי בעיקר בשאלה האם:
- מדובר בדירה יחידה של הרוכש
- מדובר בדירה נוספת (דירה שנייה, שלישית וכו')
בדירה יחידה, מס הרכישה מחושב לפי מדרגות מס מדורגות, המתעדכנות מעת לעת בהתאם להוראות החוק. לעומת זאת, ברכישת דירה נוספת חלים שיעורי מס גבוהים יותר, אשר נועדו בין היתר, לצמצם פעילות משקיעים בשוק הדיור.
לצורך חישוב ראשוני, ניתן להיעזר בסימולטור מס הרכישה באתר רשות המיסים אולם מומלץ לבצע בדיקה משפטית פרטנית בטרם הסתמכות על התוצאה.
פטור והקלות במס רכישה לרוכש דירה יחידה
רוכש אשר אין בבעלותו דירת מגורים נוספת, והדירה הנרכשת היא דירתו הראשונה, עשוי להיות זכאי להקלות משמעותיות במס הרכישה, ולעיתים אף לפטור מלא עד לתקרת השווי הקבועה בחוק.
הזכאות מותנית בין היתר בכך שהרוכש הוא:
- תושב ישראל במועד הרכישה
- או מי שהפך לתושב ישראל בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק (לרבות תושב חוזר).
חשוב להדגיש: תושבי חוץ אינם זכאים להטבות מס רכישה לדירה יחידה, גם אם זו דירתם הראשונה בישראל.
מקרים חריגים המוכרים כדירה יחידה
החוק והפסיקה מכירים במספר מצבים חריגים שבהם רוכש ייחשב כבעל דירה יחידה אף אם קיימת בבעלות זכות נוספת בנכס אחר. בין המקרים:
- החזקה של עד שליש מדירת מגורים נוספת
- רכישת דירה מקבלן תוך התחייבות למכור דירה קודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק.
- החזקה בדירה המושכרת בשכירות מוגנת מלפני שנת 1997
- רכישת דירה אחת במקום שתי דירות שנמכרות במקביל
- קבלת דירה בירושה, כאשר חלקו של הרוכש אינו עולה על 50%
- רכישת שתי דירות לראשונה ובו זמנית, במקרים מסוימים.
- הרחבת דירה קיימת באמצעות רכישת דירה צמודה.
- רכישת חלק נוסף בדירה שהיא דירתו היחידה של הרוכש
במקרים אלו, רשות המיסים רשאית לבחון את עמידת הרוכש בתנאי ההקלה, ואף לבטל פטור או הקלה שניתנו אם התנאים לא מולאו בפועל.
מס רכישה בדירה המשמשת לעסק
כאשר דירה נרכשת לצורך שימוש עסקי, בין אם במלואה ובין אם בחלקה, היא אינה נחשבת לדירת מגורים לצורכי מס רכישה. במצב זה, המס יחול בשיעור קבוע של 6% משווי העסקה, ללא מדרגות מס וללא הקלות לדירה יחידה.
אוכלוסיות הזכאיות למס רכישה מופחת
החוק מעניק הקלות מיוחדות במס רכישה לאוכלוסיות מסוימות, בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בו. בין הזכאים:
- נכים (בהתאם לשיעור הנכות)
- בני משפחות שכולות
- נפגעי פעולות איבה
- עולים חדשים
במקרים אלו, מס הרכישה עשוי לעמוד על שיעור מופחת של 0.5% בלבד.
מס רכישה בהעברה ללא תמורה (מתנה)
גם העברת נכס ללא תמורה, למשל במתנה, מחויבת במס רכישה. עם זאת, כאשר מדובר בהעברה בין קרובים כהגדרתם בחוק (הורה, ילד, בן זוג, אח/אחות וכד') המס יעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל.
העברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירת מגורים פטורה ממס רכישה לחלוטין.
לעומת זאת, ידועים בציבור אינם נהנים מפטור מלא וחייבים במס מופחת.
מס רכישה ומשקיעים – מגמות עדכניות
בשנים האחרונות נוקט המחוקק במדיניות של החמרת המיסוי על רוכשי דירות נוספות, במטרה לצנן את פעילות המשקיעים בשוק הדיור. העלאות מס רכישה חלות בעיקר על מי שרוכש דירה שאינו דירתו היחידה, וכן על מקבלי נכסים במתנה, כאשר בבעלותם דירה נוספת.
לעומת זאת, רוכשי דירה יחידה אינם מושפעים מהחמרות אלו, ונהנים מהטבות מס משמעותיות.
סיכום- חשיבות תכנון מס רכישה מראש
מס רכישה או רכיב מהותי בכל עסקת מקרקעין. תכנון נכון ובדיקה מוקדמת של חבות המס, ההקלות והפטורים האפשריים עשויים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
לפיכך, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין עוד בטרם חתימה על הסכם הרכישה. ליווי משפטי מקצועי יאפשר תכנון מס מיטבי, מניעת טעויות יקרות, וניצול מלוא הזכויות המוקנות לכם על פי חוק.
אין במידע שנמסר במדריך/כתבה/ מאמר המפורסם באמצעות חסון גל – עורכי דין, אשר ניתן כשירות וולונטרי לציבור, כדי לשמש או להיחשב כייעוץ משפטי ו/או המלצה משפטית ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד בעל מומחיות, ניסיון ו/או ידע בתחום המשפטי הרלוונטי ואין להסתמך על המידע בכל צורה שהיא. יובהר כי כל פעולה שתעשה על פי המידע הנאמר ו/או המוצג הינה על אחריות הגולש/המשתמש באתר בלבד ולא יהא באילו כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח בין הגולש/המשתמש וחסון גל עורכי דין ו/או מי מטעמם בין במישרין ובין בעקיפין וחסון גל עורכי דין ו/או מי מטעמם, אינם אחראים בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המוצג ו/או הנאמר באתר.
