העברה ללא תמורה במקרקעין היא אחת העסקאות הנפוצות ביותר בתחום נדל"ן בישראל, במיוחד כאשר מדובר בהעברת נכסים בין בני משפחה. לא פעם הורים מבקשים להעביר דירה לילדיהם, בני זוג מעבירים זכויות בדירה ביניהם או בני משפחה מבצעים חלוקה מוקדמת של נכסים במסגרת תכנון עתידי.
למרות שהעברה ללא תמורה נתפסת לעיתים כהליך פשוט יחסית, מדובר למעשה בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, המחייבת עמידה בדרישות החוק, דיווח לרשום המיסים ורישום מוסדר של הזכויות בנכס.
מהי העברה ללא תמורה במקרקעין?
העברה ללא תמורה היא העברת זכויות בנכס מקרקעין מאדם אחד לאחר ללא תשלום כספי מצד מקבל הזכויות. מבחינה משפטית מדובר למעשה במתנה במקרקעין.
העברה מסוג זה יכולה להתבצע לגבי סוגים שונים של זכויות, למשל:
- דירת מגורים
- קרקע
- חלק מדירה
- זכויות חכירה בנכס
למרות שאין תמורה כספית, החוק מתייחס להעברה ללא תמורה כאל עסקת מקרקעין ולכן חלים עליה כללים משפטיים ומיסויים מסוימים.
מדוע מבצעים העברה ללא תמורה?
ישנן מספר סיבות נפוצות שבגללן בעלי נכסים בוחרים לבצע העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין.
העברת נכסים בין דורית
אחת הסיבות המרכזיות היא רצון להסדיר את חלוקת הנכסים בתוך המשפחה עוד בחיי בעל הנכס. לעיתים בעלי נכסים מעדיפים להעביר את הדירה לילדיהם מראש, במקום להותיר את חלוקת הנכס להליך ירושה לאחר פטירתם.
סיוע כלכלי לבני משפחה
במקרים רבים, הורים מבקשים לסייע לילדיהם בתחילת דרכם הכלכלית באמצעות העברת דירה או חלק מדירה ללא תמורה.
הסדרת זכויות בין בני זוג
לעיתים בני זוג מעבירים זכויות בדירה ביניהם במסגרת הסדרת הבעלות בנכס, למשל לאחר נישואין או במסגרת הסכם ממון.
תכנון מס
במקרים מסוימים העברה ללא תמורה מהווה חלק מתכנון מס לגיטימי, במיוחד כאשר מדובר בהעברת דירה בתוך המשפחה.
עם זאת, חשוב להבין כי העברה ללא תמורה אינה פטורה בהכרח ממסים, ויש לבחון את השלכות המס לפני ביצוע העסקה.
כיצד מתבצעת העברה ללא תמורה של דירה?
השלב הראשון הוא ניסוח הסכם עברה ללא תמורה בין הצדדים. בהסכם זה נקבע כי נותן הזכויות מעביר את הזכויות בנכס למקבל הזכויות ללא כל תמורה כספית. בהסכם נהוג לכלול בין היתר אץ פרטי הנכס, הצהרה כי מדובר בהבערה ללא תמורה, התחייבות העברת הזכויות, ותנאים מיוחדים אם קיימים. גם כאשר מדובר בעסקה בתוך המשפחה, חשוב לערוך הסכם ברור ומפורט על מנת למנוע מחלוקות בעתיד.
השלב השני הוא דיווח לרדות המיסים. החוק מחייב לדווח לרשות המיסים על כל עסקת מקרקעין, כולל העברה ללא תמורה. הדיווח כולל הגשת טפסים מתאימים לרשות המיסים בהם מפורטים פרטי העסקה והצדדים לה.
לאחר בחינת העסקה רשות המיסים מנפיקה אישורי מס הנדרשים לצורך רישום הזכויות בנכס.
השלב השלישי והאחרון הוא רישום הזכויות על שם מקבל הנכס. הרישום יתבצע באחד מהגופים- לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת.
רק לארח השלמת הרחשום נחשבת ההעברה למושלמת מבחינה קניינית.
מיסוי בעסקאות העברה ללא תמורה
אחד הנושאים החשובים ביותר שיש לבחון בעסקאות העברה ללא תמורה הוא נושא המיסוי.
מס שבח
במקרים רבים, כאשר העברה ללא תמורה מתבצעת בין קרובי משפחה, נותן המתנה עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח. עם זאת, הפטור תלוי בעמידה בתנאים מסוימים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
מס רכישה
מקבל הנכס עשוי להיות חייב בתשלום מס רכישה. כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובים, שיעור המס עשוי להיות מופחת ולעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל.
חשוב להדגיש כי הגדרת "קרוב" לעניין חוק מיסוי מקרקעין היא הגדרה משפטית מסוימת, ולכן יש לבחון האם הצדדים לעסקה עומדים בתנאי החוק.
תקופת הצינון לאחר קבלת דירה ללא תמורה
כאשר דירה מועברת ללא תמורה, מקבל הנכס עשוי להיות כפוף למה שמכונה תקופת צינון.
תקופת הצינון היא פרק זמן שבו מקבל הנכס אינו יכול למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
משך התקופה תלוי במספר גורמים, בין היתר:
- האם מדובר בדירה יחידה
- האם מקבל הדירה התגורר בה
- סוג הקשר המשפחתי בין הצדדים
לכן חשוב לקחת בחשבון את ההשלכות העתידיות של העסקה לפני ביצועה.
בכל הנוגע להיבטי מיסוי, חשוב להבין כי אף שמדובר בעסקה ללא תמורה, העברת זכויות במקרקעין עדיין נחשבת "עסקה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ולכן חלים עליה כללי המס הרלוונטיים. עם זאת, כאשר ההעברה מתבצעת בין קרובים כהגדרתם בחוק, עשויים לחול הסדרי מס מקלים.
כך למשל, בהתאם להוראות החוק, העברה ללא תמורה עשויה להיות פטורה ממס שבח. לעניין זה, החוק מגדיר "קרוב" בין היתר כבן זוג, הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג וכן בן זוגו של כל אחד מאלה.
בנוסף, מקבל הזכויות בעסקה מסוג זה זכאי בדרך כלל להקלה במס רכישה, כך שבמקום מס הרכישה המלא החל בעסקאות רגילות, מוטל עליו מס רכישה בשיעור של שליש בלבד ממס הרכישה שהיה חל בעסקה רגילה. יחד עם זאת, חשוב לבחון בכל מקרה את נסיבות העסקה והקשר בין הצדדים, שכן תחולת ההקלות תלויה בעמידה בתנאים הקבועים בחוק.
סיכונים אפשריים בהעברה ללא תמורה
למרות היתרונות האפשריים, העברה ללא תמורה במקרקעין עשויה להיות כרוכה גם במספר סיכונים.
חזרה מהתחייבות למתנה
במקרים מסוימים החוק מאפשר לנותן הזכויות לחזור בו מהתחייבותו לתת מתנה, למשל במקרה של התנהגות מחפירה מצד מקבל הנכס.
עם זאת, לאחר שהזכויות נרשמו בפועל על שם מקבל הנכס, האפשרות לבטל את העסקה מוגבלת מאוד.
השלכות משפחתיות
העברת נכס לאחד הילדים בלבד עלולה לעיתים ליצור מתחים בין בני משפחה אחרים. לכן חשוב לשקול היטב את ההשלכות המשפחתיות של העסקה.
השלכות מס עתידיות
מקבל הנכס עשוי להיות כפוף לתקופת צינון ולכללי מס שונים בעת מכירת הדירה בעתיד, ולכן חשוב לתכנן את העסקה בצורה נכונה.
החשיבות בליווי משפטי בעסקת העברה ללא תמורה
העברת נכס מקרקעין ללא תמורה היא עסקה בעלת השלכות משפטיות ומיסויות משמעותיות.
ליווי משפטי מקצועי מאפשר:
- בדיקת מצב הזכויות בנכס
- בחינת השלכות המס של העסקה
- עריכת הסכם העברה ברור ומדויק
- טיפול בדיווח לרשות המסים
- רישום הזכויות בנכס
ליווי נכון עשוי למנוע טעויות יקרות ולהבטיח כי העסקה תתבצע בצורה תקינה ובטוחה.
העברה ללא תמורה במקרקעין היא כלי משפטי נפוץ להעברת נכסים בתוך המשפחה ולתכנון כלכלי ארוך טווח. למרות שמדובר בעסקה ללא תשלום כספי, היא כפופה לכללי דיני המקרקעין ולדיני המס בישראל.
לפני ביצוע העברת דירה ללא תמורה, מומלץ לבחון את ההיבטים המשפטיים והמיסויים של העסקה ולקבל ייעוץ משפטי מקצועי, על מנת להבטיח שההעברה תבוצע בצורה נכונה ותוך שמירה על האינטרסים של כל הצדדים.
אין במידע שנמסר במדריך/כתבה/ מאמר המפורסם באמצעות חסון גל – עורכי דין, אשר ניתן כשירות וולונטרי לציבור, כדי לשמש או להיחשב כייעוץ משפטי ו/או המלצה משפטית ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד בעל מומחיות, ניסיון ו/או ידע בתחום המשפטי הרלוונטי ואין להסתמך על המידע בכל צורה שהיא. יובהר כי כל פעולה שתעשה על פי המידע הנאמר ו/או המוצג הינה על אחריות הגולש/המשתמש באתר בלבד ולא יהא באילו כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח בין הגולש/המשתמש וחסון גל עורכי דין ו/או מי מטעמם בין במישרין ובין בעקיפין וחסון גל עורכי דין ו/או מי מטעמם, אינם אחראים בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המוצג ו/או הנאמר באתר.
