פירוק שיתוף במקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי מעולם דיני המקרקעין המדבר על פירוק שותפויות בנכס נדל"ן. החוק קובע כי לא ניתן לחייב אדם לקחת חלק בשותפות שאינה מעוניין בה עוד, וזאת בין אם נעשתה מבחירה ובין אם נכפתה בשל סיטואציה משפטית, כמו למשל בשל ירושה. לפיכך ניתן להביא לפירוקה של השותפות בדרך של פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים.
הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, נועד למנוע מצב של שיתוק של נכס מקרקעין, אשר אינו מאפשר לשותפים ליהנות ממנו ומפירותיו, בין אם במגורים, בתשואה חודשית או במכירה.
להרחבה בנושא פירוק שיתוף במקרקעין לחצו על הלינק הבא – פירוק שיתוף במקרקעין
מה זה פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים
לא פעם, מוצאים עצמם יורשים הופכים לשותפים מכורח הנסיבות, זאת לאחר שמנוח הותיר צוואה ובה חילק ביניהם בחלקים אחד או יותר מנכסיו. זכויותיו של כל אחד מהיורשים בנכסי העיזבון שהותיר המנוח אחריו נקבעות על ידי צו ירושה או צו קיום צוואה. עורך דין ירושה יסייע לכם להתנהל בנושא זה ובכך לעשות סדר בדברים ובחלוקת ירושה קיימת. בהתאם להוראות הצו, יש לרשום בטאבו את חלקו של כל יורש על הנכסים שירש.
חשוב להבין כי פעולת רישום המקרקעין בטאבו עשויה לטמון בחובה השלכות של חבות במס במקרה של מכירה עתידית של הנכס, ועל כן יש לקחת בחשבון גם היבט זה בעת קבלת החלטה כזו או אחרת באשר לשותפות במקרקעין.
פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים הוא הליך שמטרתו לאפשר חלוקת נכס בין היורשים, ע"פ חלקו של כל אחד מהם בעיזבון, ובכך להביא לסיום השותפות שנכפתה ביניהם בעקבות הירושה.
מחלוקת בין יורשים באשר לנכס יכולה להיווצר מסיבות שונות, בהן אי הסכמה על אופן השימוש בנכס – האם כדאי להשכיר את הנכס וליהנות מן התשואה החודשית, ואם כן, האם רצוי לשפץ אותו קודם לכן? כנ"ל לגבי מכירתו, האם ובאיזה מועד רצוי להעמיד את הנכס למכירה, והאם מוטב לשפצו טרם המכירה? יש כמובן מי שיבקשו להתגורר בנכס בין אם בלא תמורה ובין אם בתשלום דמי שכירות ליורשים האחרים ועוד.
בנוסף, לא פעם בין היורשים קיים קשר בעייתי או שאף לא קיים קשר כלל, דבר שיקשה על קבלת החלטות משותפת. תרחיש אפשרי נוסף הוא קיומם של נושים בעקבות חובות שהותיר אחריו המנוח.
פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים, יאפשר לכל אחד מן היורשים ליהנות מחלקו בירושה באופן עצמאי ומבלי להיות תלוי ביורשים האחרים. מחלוקות בין שותפים הן דבר שכיח, וכשמדובר בבני משפחה עולה על אחת כמה וכמה הרצון והצורך לסיים את המחלוקת בהקדם האפשרי.
דיני המקרקעין, תחתם חוסה כאמור הליך פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים, התוו שתי דרכים עיקריות לפירוק השותפות כאשר החוק קובע כי יש לתת עדיפות לדרך הראשונה על פני השנייה.
חלוקה בעין – הדרך המועדפת על פי חוק, וקובעת כי במקרה וקיימת האפשרות לכך, יש לחלק את הנכס בפועל כמספר השותפים, ובמקרים בהם החלקים אינם שווים, יושלם הפער באמצעות תשלומי איזון. דוגמא לחלוקה שכזו הינה ירושת קרקע אשר עליה ניתן לבנות מספר יחידות דיור כמספר היורשים. באם החלקים אינם שווים ניתן יהיה לגשר על הפערים באמצעות תשלום ההפרש לשותפים הנדרשים לכך.
מכירת הנכס וחלוקת המורה בין השותפים – ברוב המקרים לא ניתן לחלק את הנכס שהתקבל בירושה, ולכן למעשה לא מתאפשר לשותפים השונים למקסם את הרווח הפוטנציאלי. לפיכך הדרך הנפוצה לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים היא מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה שתתקבל בין היורשים השונים.
באשר למכירת הנכס יש להדגיש כי הרוכש יכול אמנם להיות צד ג' – רוכש חיצוני שאינו קשור כלל ליורשים, אך הוא בהחלט גם יכול להיות אחד היורשים אשר רוכש את הנכס מהיורשים הנוספים.
חוק הירושה אמנם אינו מעניק זכות קדימה לרכישת דירת ירושה בידי אחד מן היורשים, אך מתייחס לזכות הקיימת לבן זוגו של המוריש או ילדיו להמשיך ולגור בנכס כשוכרי היורשים שירשו את הדירה. תנאי הסכם השכירות יקבעו בהסכמה בין הצדדים. ככל ולא יגיעו להסכמה בדבר גובה השכירות, תנאי ההסכם וגובהו ייקבעו ע"י בית המשפט ויתבצע פירוק שיתוף ללא הסכמה.
סעיף 121 לחוק הירושה קובע כי את פירוק השיתוף במקרקעין בין יורשי העיזבון יבוצע בידי היורשים עצמם. במידה והיורשים לא מצליחים להגיע לכדי הסכמה, ניתן יהיה לבצע פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים גם בהיעדר הסכמת כלל היורשים, באופן של פנייה לבית המשפט לענייני משפחה, אשר בסמכותו לדון בתביעות של פירוק שיתוף בירושה.
במסגרת התביעה, יידון בית המשפט ויחליט כיצד יפורק השיתוף, תוך ליווי של עורך דין מקרקעין שמומלץ לשכור במקרים אלו. כאשר באי כוחם של הצדדים ימונו לרוב כמנהלי עיזבון או ככונסי נכס לאותו הנכס לשם ביצוע פירוק השיתוף. מנהלי העיזבון ימכרו את נכסי העיזבון ויפרקו את השיתוף בין היורשים באמצעות הסדר בין יורשים שיוגש לאישורו של בית המשפט או באמצעות הליך כינוס
נסיבות ייחודיות בפירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים:
לא פעם, מוצאים עצמם יורשים הופכים לשותפים מכורח הנסיבות, זאת לאחר שמנוח הותיר צוואה ובה חילק ביניהם בחלקים אחד או יותר מנכסיו. זכויותיו של כל אחד מהיורשים בנכסי העיזבון שהותיר המנוח אחריו נקבעות על ידי או צו קיום צוואה. בהתאם להוראות הצו, יש לרשום בטאבו את חלקו של כל יורש על הנכסים שירש.
חשוב להבין כי פעולת רישום המקרקעין בטאבו עשויה לטמון בחובה השלכות של חבות במס במקרה של מכירה עתידית של הנכס, ועל כן יש לקחת בחשבון גם היבט זה בעת קבלת החלטה כזו או אחרת באשר לשותפות במקרקעין.
יורש פושט רגל – פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים יכול להיעשות גם במידה ואחד היורשים מוגדר פושט רגל כאשר אין הדבר ישפיע על זכותם של היורשים האחרים בנכס או על התמורה שיקבלו. יחד עם זאת, חלקו היחסי של היורש פושט הרגל יהא שייך לנושים של אותו יורש ולא לו.
פירוק שיתוף במשק חקלאי – פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים מסוג זה מוסדר אף הוא בחוק הירושה. החוק קובע כי בהיעדר הוראה מפורש של המנוח בדבר זהות היורש, המשק יימסר ליורש שיימצא כי הוא מוכן ומסוגל להמשיך ולקיים את פעילות המשק, אך בד בבד עם קבלת המשק לידיו ייאלץ היורש לפצות את היורשים האחרים ע"פ דין עבור חלקם בירושה. במקרים בהם לא תימצא הסכמה בין היורשים על יורש ממשיך למשק, הרי שהעניין יועבר לבית המשפט לענייני משפחה על מנת לקבוע את שווי המשק, זהות היורש וגובה הפיצוי בגין המשק.
